10/01/2013
Ampliación del contrato de arrendamiento por un plazo indefinido resultados en el mantenimiento de la fianza Autor: STJ - Superior Tribunal de Justiça
La prórroga del contrato de arrendamiento por un período indefinido resultados a largo plazo en el mantenimiento de la libertad bajo fianza a menos que exista manifestación expresa contraria en el contrato. Durante la prórroga, el garante puede eximir de la obligación de notificación. Esta fue la posición adoptada por la Sala Cuarta de la Corte Superior de Justicia (STJ), para adaptarse a la nueva redacción del artículo 39 de la Ley de Inquilinos (Ley 8.245/1991).
Según el ministro de Luis Felipe Salomón, antes de la promulgación de la Ley 12.112/09 - que promovió la modificación del artículo citado - el STJ sólo en libertad bajo fianza en la extensión de los contratos locatícios extenderse indefinidamente lo dispuesto expresamente en el contrato.
Salomón recordó que varios precedentes en esta dirección culminó con la expedición de la lista de casos del Tribunal Supremo 214, que establece: ". El garante no es responsable por las obligaciones de arrendamiento de un complemento que no consentido"
Cambio en la ley
El ministro mencionó que en 2006, con el juicio de EREsp 566.633, STJ ha aceptado la prórroga de los contratos de fianza locatícios siempre y cuando se indique expresamente en el contrato.
Sin embargo, con la nueva redacción del artículo 39 de la Ley de Inquilinato - firmaron los contratos de garantía a partir de la promulgación de la Ley 12.112 - a menos que se disponga otra cosa en el contrato, en caso de prórroga del contrato de arrendamiento por un período indefinido, la garantía (en caso, la fianza) se extiende a la transferencia efectiva de la propiedad.
Es decir, "siguen siendo los garantes responsables de locatícios deudas después de prorrogar el contrato legal anuíram expresamente esta posibilidad y no exonerado en las formas de los artículos 1500 del Código Civil de 1916 (CC/16) o 835 CC/2002 de la dependerá de la fecha en que se firmó el pacto ", dijo Solomon.
Ejecución
El asunto se debatió en el juicio de una función especial que se originó en la acción legal, presentada en 2008 contra una mujer que había firmado un contrato de fianza en el año 1993, con vigencia para un año. No hay información en el expediente que el contrato se había extendido y que las deudas de alquiler que dieron origen a la acción se inició en 1996.
El tribunal abolió la ejecución. En la apelación, el tribunal estatal sostuvo que la mujer no tiene legitimidad en la acción ya que el contrato que participó como garante había dado tiempo y que la prórroga sólo estuvo de acuerdo entre las partes no pudieron llegar a él porque él no ha sido notificado del cambio.
La ausencia de una condición para la acción, el tribunal desestimó el caso sin resolución en cuanto al fondo. En un atractivo especial, el inquilino argumentó que la sentencia debe ser reformado, porque él dijo que había una cláusula en el contrato que culpó al avalista tras la aprobación de la gestión de todas las deudas.
En este caso particular, el ministro de Luis Felipe Salomón, ponente del recurso, aplicó la ley anterior porque el contrato de garantía STJ es anterior a la promulgación de la Ley 12.112. Explicó que la extensión de la fianza sólo podría ocurrir si fueron explícitos acerca de pacto.
En la interpretación de los términos contractuales, el tribunal llegó a la conclusión de que el estado se acordó mantener la garantía si se extiende indefinidamente. Para cambiar esta decisión es necesaria para reinterpretar el contrato, lo cual está prohibido por el precedente de la Corte Suprema 5. Por lo tanto, la cuarta clase despedido especial.
