28/05/2013
Los consumidores buscan la justicia para defender sus derechos en la compra de bienes inmuebles Autor: STJ
El artículo 54 del Código de Defensa del Consumidor (CDC), establece que en un contrato de adhesión, las cláusulas son establecidas unilateralmente por el proveedor de bienes o servicios sin que el consumidor para discutir o modificar sustancialmente su contenido.
La regla se aplica al contrato de compraventa realizado con el contratista para la adquisición de bienes inmuebles. Esto puede ser un problema para el consumidor - si no conocen sus derechos y por lo tanto no sabe cómo identificar a posibles abusos por parte de eso.
Debido a problemas contractuales o de productos, cada día aumenta el número de demandas relacionadas con la construcción. Compruebe la jurisprudencia de la Corte Suprema sobre el tema.
Publicidad engañosa
De acuerdo con el asesor legal del Instituto Brasileño para el Estudio y la Protección de las Relaciones con el Consumidor (Ibedec), Daniel Rodrigo dos Santos, muchos no saben que existe un documento - fusión monumento - que describe todas las características de la propiedad, incluyendo detalles como la marca , tipo y modelo de la planta, más allá del color de la pintura en las paredes.
Este documento debe ser registrado en la oficina de registro antes de la venta de la propiedad. Con esto, que estén interesados en comprarlo se puede comprobar antes de hacer el trato, si todos los elementos confieren a la constante en el memorial.
El abogado mencionó otro aspecto importante: la publicidad realizada por los contratistas es parte del contrato. "Incluso si hay reservas en cuanto a la proyección artística de jardinería y mobiliario en las zonas comunes, son promesas que forman parte del contrato de venta."
En este punto, la Sala Cuarta de la Corte Suprema desestimó un caso en el que las unidades residenciales del proyecto denominado Barra Meliá Confort de primera clase, en Río de Janeiro, más de 2 dólares EE.UU. millones cada uno, fueron vendidos como hoteles apart-servicio (1188 Resp. 442).
Según el Relator Especial del recurso, el ministro de Luis Felipe Salomón, "el principio de la publicidad de unión refleja la imposición de la transparencia y la buena fe en los métodos comerciales, la publicidad y los contratos, por lo que el proveedor de bienes o servicios obliga en los términos exactos de la publicidad realizada ".
Retrasar
Una de las quejas más comunes que se encuentran por el poder judicial es el retraso en la entrega de los bienes vendidos en la planta. Varios casos han llegado a la Corte Suprema. Según datos Ibedec, el 95% de las obras en Brasil se entregan tarde. "Todos los acuerdos contienen una cláusula, que consideramos ilegal, la tolerancia de 180 días en la entrega de la propiedad", dijo Daniel Rodrigo dos Santos.
En septiembre de 2011, la Sala Tercera de la Corte Suprema dictaminó que el retraso de tres años en la entrega de un inmueble adquirido en la planta no está configurado daños. "Un reembolso completo de las cuotas pagadas, debidamente corregido, es suficiente para compensar las pérdidas. Se habla de daño moral en la especie ", dijo el ministro de Massami Uyeda, ponente resp 1129881.
Se firmó el contrato de venta con el constructor, cuyo objeto era una propiedad ubicada en Río de Janeiro, en noviembre de 1994, con entrega prevista para noviembre de 1997. El cliente ha pagado más de £ 114,000 en beneficios durante el tiempo de espera para la entrega (que ni siquiera ocurra).
Por lo tanto, presentó una resolución del contrato, junto con una solicitud de reembolso total de las cuotas pagadas, así como la indemnización por daño moral y material. El tribunal de primera instancia desestimó la demanda del Reino, tanto en relación con la terminación, como el retorno de las parcelas y el daño moral - fijado en 24.000 libras esterlinas. El Tribunal de Justicia de Río de Janeiro revocó la sentencia, sólo para sacudir la convicción en los beneficios.
Daño
El STJ, el ministro Massami Uyeda explicó que el consumidor está autorizado por la ley para solicitar la terminación del empleo, así como la devolución inmediata de los importes abonados. Sin embargo, el ministro no estaba de acuerdo con las instancias ordinarias en relación con los daños.
Para él, "a menos que circunstancias excepcionales que pongan el contratista en una situación de extraordinaria dificultad o la humillación, no hay daño. Esto se debe a la expectativa inherente desagradable frustrado por incumplimiento contractual caídas en el comercio diario y no involucrar lesión al honor o la violación de la dignidad humana ".
Fecha límite para reclamar
Según Luiz Antonio Cámara Leal, el plazo de prescripción sólo comienza con la ciencia de la infracción no es aceptable, por lo que tiene la intención de ser extinguida, incluso antes de esta ciencia (Prescripción y decadencia: Teoría General Derecho Civil).
En el juicio RESP 903 771, el Tercer Panel emitió una decisión en este sentido. Para los ministros, el período en que el dueño de casa tiene que demandar contra el constructor por los daños relacionados con la seguridad y la solidez de la obra, comenzará a correr desde la ciencia de fracaso constructivo.
La propiedad adquirida en agosto de 1982 comenzó a presentar problemas de 17 años más tarde. En noviembre de 2002 (más de 20 años después de la adquisición), el residente presentó una demanda contra el constructor, en la que pidió daños materiales - que dejó de recibir el importe correspondiente a las rentas durante la renovación del edificio -, así como el daño moral.
El juez de primer grado reconocido prescripción vintenária la reclamación por daños y perjuicios. El Tribunal de Sergipe desconstituiu la sentencia, por considerar que el plazo comenzará a correr a partir del conocimiento, el dueño de la propiedad, la fragilidad de la obra.
En un recurso extraordinario ante el Tribunal Supremo ordenó la construcción Celi presunta violación del artículo 1245 del Código Civil (CC) de 1916, según el cual, "en los contratos para edificios u otras construcciones importantes, el contratista de los materiales y la ejecución de responder durante cinco año, la fuerza y la seguridad, por lo que debido a los materiales tales como el suelo, excepto en esto, si no pensando firme, advirtieron en el tiempo por el desarrollador ".
Garantía
Según el ministro Paulo de Tarso Sanseverino, del relator especial, a los cinco años de este artículo se menciona la garantía y sin receta o el decaimiento. Esto significa que, "ya que la fragilidad de la obra es conocida en los cinco años siguientes a su entrega, que tiene [el propietario], en virtud del presente expediente judicial 194, 20 años para demandar al constructor."
Sin embargo, el ministro señaló que hay una alternativa disponible para el desarrollador, que es independiente del conocimiento de los problemas de solidez y seguridad se han dado cinco años después de la entrega: la prueba de la comisión de un contrato ilegal, es decir, el pobre desempeño del trabajo (artículo 1056 del CC/16).
"Es imposible aceptar que el promotor, antes y en el momento exacto de la fragilidad de este conocimiento, no es capaz de transmitir reclamación por daños y perjuicios contra quien, sintiéndose culpable, ha causado esta debilidad", dijo Sanseverino.
El interés en el pie
Un tema que ha generado mucha divergencia de entendimiento entre los miembros de las clases de derecho privado de la Corte Suprema se está cargando intereses compensatorios antes de la entrega de las llaves de la propiedad - el llamado "interés en el pie."
En septiembre de 2010, el cuarto panel, en una decisión unánime, rechazó el recurso extraordinario interpuesto por Queiroz Galvão Ventures, teniendo en cuenta que "en los contratos de compra y venta de inmuebles en construcción, descabe cobrar intereses compensatorios antes la entrega de llaves de la propiedad, ya que en este periodo no hay capital prestado para la construcción del futuro comprador, puede usar los bienes pignorados "(Resp 670 117).
En junio de 2012, este acuerdo fue modificado por la Sección Segunda de la prueba embargos divergencia (EREsp 670 117), presentada por la misma empresa. En los motivos del recurso, el contratista había afirmado que la decisión de la Tercera Clase en la dirección opuesta: "No se trata de cláusula abusiva en el contrato de compra y venta de bienes considera que el valor de los beneficios adicionales, ya que la fecha de la celebración, como condición para pago a plazos "(Resp 379 941).
El Ministro Antonio Carlos Ferreira, quien pronunció la opinión mayoritaria en la Sección Segunda, citó varios precedentes de la Corte llegó a la conclusión de que la legalidad de las cláusulas de los contratos de compra y venta de inmuebles en construcción, que prevé la recuperación de los intereses compensatorios antes de la entrega de las llaves .
Explicó que, por regla general, el pago por la compra de una propiedad en producción debe hacerse en efectivo. Sin embargo, el desarrollador puede ofrecer cierta cliente a largo plazo para el pago a través de cuotas de la cantidad total, que puede extenderse más allá del tiempo previsto para la finalización de la obra. Para él, representa un favor financiero para el comprador.
"En este caso, como resultado de esta convergencia de intereses, el desarrollador se anticipa a los recursos que son la responsabilidad del comprador para asegurar la buena marcha del proyecto", dijo.
El pago del alquiler
A pesar de la terminación del contrato se ha producido por culpa del contratista (proveedor), se debe a que el pago de las rentas, el comprador (consumidor), debido al tiempo en el que ocupó la propiedad. Esta fue la comprensión de la cuarta clase en el juicio resp 955.134.
El propietario de una casa construida por sólo casas reales Estate Ventures presentó una demanda contra el constructor, en el que sostenía que la propiedad hubiera sido entregado con un retraso de más de dos años y con muchos defectos que se convierten en no aptos para su uso. La empresa impugnó la orden del autor y pidió que en caso de resolución del contrato, se le ordenó pagar un alquiler por el período en que ocupó la propiedad.
En el primer caso, el contrato se termina y el contratista ha recibido la orden de devolver las cantidades percibidas, corrección monetaria e intereses. Sin embargo, también se confirmó la petición del contratista (como el arrendamiento). Ambos apelaron y el Tribunal de Santa Catarina en la sentencia reformada. Para este tribunal, sólo las rentas serían debidos por el comprador al vendedor que había roto el incumplimiento del contrato.
El ministro de Luis Felipe Salomón, Relator Especial del recurso en el STJ, sin importar quién causó la terminación del contrato, se prohíbe el enriquecimiento sin causa. "El pago de la subvención encarna retribución sencilla para el disfrute de la propiedad en una determinada línea temporal interregno que no están directamente relacionadas con daños causados por el incumplimiento de pacto, sino con el uso de la de otro", dijo.
Injusto
El Panel adoptó otra comprensión importante que juicio. Para los ministros es abusivo pena que estipula la cláusula si la vida de los consumidores o el incumplimiento contractual, pero el vendedor exento en situaciones análogas incumplimiento de contrato.
El contrato de venta prevista en caso de incumplimiento por parte del consumidor, la imposición de la moratoria sobre la pena, la retención del 5% en concepto de comisión y corretaje de 2% en concepto de gastos de servicio. Según Salomón, "predecir la incidencia de la pena de suspensión de contrato en caso de incumplimiento por parte del consumidor, la misma pena se centran en reprender al proveedor si este es el incumplimiento o ruptura."
Mencionó que el artículo 4 de la Convención establece los objetivos de las relaciones de consumo nacionales, y los principios que deben ser respetados, como la armonía y el equilibrio en la relación entre consumidores y proveedores. "Junto con la exigencia de que la relación entre los consumidores y los proveedores están equilibrados, hay también un derecho fundamental de la igualdad en los contratos de consumo."
Superficie
Según el folleto producido por el consumidor Ibedec ", aunque el apartamento se vende como una unidad, el cálculo del precio se hace en metros cuadrados, por lo que cualquier diferencia caracteriza la adicción y puede ser objeto de compensación."
En octubre de 2011, el Cuarto Panel juzgado característica especial de la empresa Paulo Octavio Inversiones contra la sentencia del Tribunal de Justicia del Distrito Federal, que condenó al pago de una indemnización a un par de clientes para la diferencia de 1,45% en el área de la vivienda comprada ellos (Resp 326.125).
De acuerdo con el ministro de Isabel Gallotti, ponente en el caso de la medida de ventas de publicidad (cuando el precio se fija por la medida de extensión), "si las dimensiones de la propiedad vendida no corresponde a las incluidas en la escritura de compraventa, el comprador tiene derecho a exigir la finalización de la zona, la resolución del contrato o la reducción proporcional en el precio ".
Sin embargo, explicó que hay un problema en el Código Civil. "Si la desproporción no exceda de una vigésima parte de la superficie total declarado, se supone que la referencia era más que medidas enunciativas, la diferencia debe ser tolerada." En cuanto al caso concreto, el ponente señaló que la diferencia entre la superficie real de la vivienda y que figuran en los documentos presentados por el constructor, el 5%, se encontraba dentro del rango considerado tolerable por la legislación.
Devolución
"Resulta que el abuso por el artículo en cuestión 51, fracciones II y IV de la CDC, la cláusula contractual que determina, al término de la compra y venta de bienes, el pago de las cuotas de pago único al final de la obra" dijo el ministro de Luis Felipe Salomón, a juicio del PRAE 997.956.
Desarrollos y Construcciones APL apelaron al Tribunal Supremo contra la decisión de la Corte de Santa Catarina (TJSC), que se considera nula la cláusula contractual que ordenó la devolución de las prestaciones pagadas por el comprador sólo después de la finalización de las obras. Por otra parte, TJSC aplica al caso del artículo 1096 CC/16 por lo que, "a menos que se acuerde otra cosa, el dinero arras se consideran de pago inicial. Excluyendo este caso, debe ser devuelta cuando la celebración del contrato o puede deshacer. "
Según Salomón, Relator Especial de la apelación, el Tribunal Supremo ha establecido ya la jurisprudencia sobre el tema, lo cual es contrario a la afirmación del contratista. En el juicio RESP 877 980, el Cuarto Grupo Especial consideró que la aplicación de la cláusula establece el enriquecimiento injusto por parte de los desarrolladores, ya que tiene la capacidad de vender la propiedad a un tercero y, al mismo tiempo, aprovechar las ventajas y las cantidades retenidas.
En cuanto a la devolución del precio pagado por la señal, Salomón dijo que el comprador tiene derecho a obtener un reembolso, si no ha dado lugar a la rescisión del contrato.
